Iedereen heeft een eigen beeld bij zijn of haar droomwoning. Waar de één een appartement in de randstad ziet als een droomplek, droomt de ander van een boerderij in het Groene Hart. Naast dat het vinden van een droomwoning al een hele klus kan zijn, kan ook een uitdaging zijn gelegen in het (aan)kopen van de woning. Bij de (aan)koop van een pand dient namelijk ook rekening te worden gehouden met de overdrachtsbelasting. De belasting is, afgezien van nieuwbouw, van toepassing op de overdracht van een onroerende zaak, zoals een woning. Echter de overdrachtsbelasting kent verschillende tarieven.

Overdrachtsbelasting

Wanneer een onroerende zaak wordt gekocht in Nederland, krijgt de koper te maken met overdrachtsbelasting. De belasting wordt berekend over de waarde in het economisch verkeer van de onroerende zaak (artikel 9, lid 1, WBR). Over een dergelijke waarde dient normaliter 10,4% (tarief 2023) overdrachtsbelasting te worden afgedragen.

Voor woningen is in de Wet echter een faciliteit opgenomen. Door middel van deze faciliteit hoeft bij de overdracht van een woning, die anders dan tijdelijk als hoofdverblijf dient, maar 2% (tarief 2023) of geen overdrachtsbelasting worden afgedragen. In het laatste geval is sprake van de startersvrijstelling.

Woningen

Voor de toepassing van het laag tarief of de startersvrijstelling, bij de koop van woningen, gelden wel bepaalde voorwaarden.

Startersvrijstelling

Door middel van deze vrijstelling kan zonder overdrachtsbelasting verschuldigd te zijn een woning worden verkregen. Voor de toepassing van de vrijstelling moet zijn voldaan aan de volgende voorwaarden:

• op het moment dat de woning wordt verkregen is de verkrijger tussen de 18 jaar en 35 jaar oud;
• de verkrijger gaat de woning zelf voor langere tijd als hoofdverblijf bewonen, hetgeen dient te worden verklaard door middel van een schriftelijke verklaring;
• de woningwaarde van de woning ligt op het moment van de verkrijging beneden een bedrag van € 440.000; en
• de verkrijger heeft niet eerder gebruik gemaakt van de startersvrijstelling.

 
Laag tarief

Indien bij de aankoop geen aanspraak kan worden gemaakt op de startersvrijstelling kan mogelijk wel gebruik worden gemaakt van het laag tarief (2%) binnen de overdrachtsbelasting. De verkrijger dient voorafgaande aan de overdracht van de woning wel te verklaren dat hij de woning anders dan tijdelijk als hoofverblijf gaat gebruiken (hoofdverblijfcriterium).

Voor de toepassing van zowel de startersvrijstelling als het laag tarief dient aan het hoofverblijfcriterium te zijn voldaan. Aan het criterium is in principe voldaan wanneer de woning ten minste 6 maanden fungeert als hoofdverblijf van de verkrijger. Dit is echter meer een richtlijn. Om het voormelde te verzekeren dient voorafgaand aan het passeren van de notariële akte een verklaring te worden getekend. 

De inspecteur kan achteraf toetsen of is voldaan aan de voorwaarde ten aanzien van het hoofdverblijf en eventueel naheffen binnen de gebruikelijke termijnen. Objectieve hulpmiddelen voor de toetsing zijn:

• het aanmerken van de woning als eigen woning voor de eigenwoningregeling in de aangifte inkomstenbelasting;
• de inschrijving van de verkrijger op het adres van de woning in de Basisregistratie Personen;
• het woningbezit van de verkrijger in het Kadaster;
• de voorwaarden waaronder een eventuele geldlening is aangegaan bij een vestrekker.  

Toch kan het voorkomen dat door onvoorzienbare omstandigheden de koper niet in staat is om de gekochte woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf te gebruiken. Desondanks kan in dergelijke onvoorzienbare omstandigheden toch gebruik worden gemaakt van het laag tarief binnen de overdrachtsbelasting.

Echter kan niet elke omstandigheid, waardoor de woning niet anders dan tijdelijk wordt gebruikt als hoofdverblijf, worden aangemerkt als onvoorzienbare omstandigheid. Uit de wetsgeschiedenis komt naar voren dat onder andere overlijden, emigratie, echtscheiding, baanverlies of het vinden van een baan in een andere regio door of van de verkrijger kan worden aangemerkt als onvoorzienbare omstandigheid.  

Rechtspraak

In de uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van afgelopen juli is de vraag aan de rechter voorgelegd of het vinden van een droomwoning ook valt onder de onvoorzienbare omstandigheden.[1] De belanghebbenden in de zaak hadden een woning gekocht, maar vonden onverwacht toch hun droomwoning. Bij de aankoop van de eerste woning is het lage tarief (2%) van de overdrachtsbelasting toegepast, omdat de belanghebbenden voornemens waren om te woning daadwerkelijk te gaan bewonen. De droomwoning kwam pas in beeld na de aankoop van de eerste woning.

Nadat de belanghebbenden de droomwoning hadden aangekocht werd de eerste woning alsnog verkocht. De rechtbank oordeelde dat het normale tarief, destijds 8% (10,4% in 2023), van toepassing was op de verkrijging van de eerste woning. De belanghebbenden zijn namelijk niet in de woning gaan wonen. Daarnaast komt uit de uitspraak naar voren dat het vinden van een droomwoning niet valt onder de onvoorzienbare omstandigheden waar de Wet (artikel 15a WBR) over ‘spreekt’. Hierdoor is er geen sprake van het verlaagde tarief.

Verder werd de overdrachtsbelasting berekend over de verkoopprijs van de eerste woning in plaats van over de aankoopprijs. De rechtbank oordeelde namelijk dat de verkoopprijs als waarde in het economisch verkeer diende te worden gehanteerd, omdat de periode tussen de levering (7 februari 2022) en verkoop (1 maart 2022) beperkt was.

Ondanks de bovenvermelde uitspraak is de lijst van onvoorzienbare omstandigheden niet-limitatief, waardoor per situatie moet worden gekeken of mogelijk sprake is van onvoorzienbare omstandigheid en welk tarief van toepassing is. Het voorgaande maakt de overdrachtsbelasting soms wat complex; wij kunnen u echter voorzien van een heldere droomoplossing. Graag ondersteunen de belastingadviseurs van Visser & Visser u met de aankoop van uw droomwoning.

Dit blog is geschreven door Drs. Stefan van der Toorn, in samenwerking met Willianne van Tienhoven.