Bent u één van de vele aanbieders van een Airbnb-accommodatie? Dan kunt u te maken krijgen met een fiscale afrekening over de opbrengsten van uw verhuur. In deze blog zetten wij voor u op een rij hoe de regels op dit moment zijn voor de belasting Airbnb. Wij maken dit duidelijk aan de hand van een aantal voorbeelden. Hierbij geldt als volgorde: van weinig tijdsbesteding tot veel tijdsbesteding. Natuurlijk is elke situatie specifiek, dus raadpleeg uw adviseur voor zekerheid over uw situatie. Ook gaan we uit van een particuliere verhuurder (inkomstenbelasting). Beleggen via de BV is altijd belast tegen vennootschapsbelasting en box 2-belasting. Verder geldt dat onderstaande ook van toepassing is bij verhuren via Flipkey, Waytostay of een ander platform.

Belasting Airbnb

• Ik verhuur een pand (niet mijn eigen woning) via Airbnb. De reserveringen, onderhoud website en de schoonmaak heb ik uitbesteed aan een derde.

U bent vergelijkbaar met een belegger in vakantiewoningen. In dit geval kwalificeert de verhuur in box 3. U betaalt geen belasting over de daadwerkelijke opbrengsten, maar over een fictief rendement over de waarde van het gebouw. U kunt geen kosten in aftrek brengen.

• Ik verhuur incidenteel (een deel van) mijn eigen woning of tuinhuis via Airbnb. De reserveringen en dergelijke regel ik zelf.

Als u uw eigen woning via Airbnb verhuurt, is de zogenaamde regeling van tijdelijke verhuur van toepassing (art. 3.111 en 3.113 Wet IB 2001). In dit geval is kortweg 70% van de huurinkomsten belast. De afslag naar 70% is voor te maken kosten, zoals onderhoud en afschrijvingen. Wel kunt u ook een (klein) deel van de huursom aanmerken als vergoeding voor gas, water en elektra, meubilair en advertentiekosten. Dit deel van de vergoeding is dan niet belast. U geeft de inkomsten aan in box 1 als resultaat uit tijdelijke verhuur van uw woning.

Let op: in september 2020 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan over de gedeeltelijke verhuur van een woning, zoals slechts een kamer of een tuinhuis. Hieruit volgt dat ook in deze situatie 70% van de inkomsten moet worden aangegeven in box 1 als resultaat uit tijdelijke verhuur van uw woning.

U blijft recht houden op de volledige aftrek van hypotheekrente. Uw bijtelling van het eigenwoningforfait blijft echter ook doorlopen.

• Ik verhuur structureel woningen of mijn tuinhuis via Airbnb. De reserveringen en dergelijke regel ik zelf.

In dit geval is van belang dat u zelf de nodige arbeid verricht, zoals de reserveringen, het ontvangen van de gasten, het schoonmaken, wassen van beddengoed en eventueel het verzorgen van het ontbijt. Uw werkzaamheden gaan dan het zogenaamde ‘normaal’ vermogensbeheer te boven. In dit geval geeft u, na aftrek van kosten, uw winst aan in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden.

Als u uw eigen woning verhuurt mag u een kostenpost opnemen (de zogenaamde gebruiksvergoeding). Voor de periode dat u verhuurt mag u echter geen rente aftrekken op uw hypotheek. Dit kan administratief soms ingewikkeld zijn. Neem contact op met uw adviseur voor een praktische aanpak in uw situatie.

Verhuurt u op deze wijze een groot aantal woningen of kamers? Dan kan er wellicht sprake zijn van winst uit onderneming. Dit heeft fiscale voordelen, omdat een deel van uw winst dan onbelast blijft. Of sprake is van winst uit onderneming, hangt onder andere af van de tijd en middelen die u investeert in de verhuur. U moet qua tijd al snel denken aan meerdere dagen per week. Oftewel: u doet het niet ‘erbij’.

Kostgangers of langere verhuur?

Verhuurt u (een deel van) uw eigen woning voor langere tijd aan dezelfde huurder en schrijft deze zich ook in op uw adres? Bovenstaande situaties gelden dan niet. Er gelden andere regels en voorwaarden, zoals bijvoorbeeld de kamerverhuurvrijstelling of de kostgangersregeling. Wij adviseren u om dit in uw situatie na te laten gaan door een adviseur.

Airbnb en de belastingdienst

Airbnb is verplicht jaarlijks gegevens over de verdiensten van hun gebruikers door te geven aan de Belastingdienst. De belastingdienst bevordert met deze wetgeving een eerlijkere belastingheffing zodat iedereen zijn of haar deel bijdraagt aan de financiering van openbare voorzieningen en diensten. Daarnaast wil de belastingdienst oneerlijke concurrentie voorkomen met traditionele accommodatieaanbieders, zoals hotels en bed-and-breakfasts.

Btw en Airbnb

Als u verhuurt via Airbnb, kunt u tegen heffing van omzetbelasting aanlopen (9%). De verhuur van onroerend goed is in principe vrijgesteld, tenzij u verhuurt zoals een hotel, pension of kamp. Airbnb valt onder deze uitzondering. U kunt bij een huuromzet tot € 20.000 wel gebruikmaken van de kleine ondernemersregeling (KOR). U verhuurt dan alsnog zonder btw. Boven deze drempel moet u altijd aangifte doen.

Checklist Airbnb

Ten slotte geven wij u nog een aantal punten om op te letten als u via Airbnb verhuurt:

1. Voldoet u aan formele eisen, zoals vergunningen en brandvoorschriften?
2. Geeft u de inkomsten op de juiste wijze aan?
3. Moet u btw afdragen over uw inkomsten?
4. Bent u toeristenbelasting verschuldigd?
5. Gelden er eisen vanuit de gemeente voor tijdelijke verhuur?
6. Staat uw hypotheekverstrekker en/of de Vereniging van Eigenaren het toe dat u via Airbnb verhuurt?
7. Zijn uw verzekeringen op orde?

Meer weten?

Bij Visser & Visser vinden we het belangrijk om hoogwaardig advies te bieden dat past bij uw specifieke behoeften. Onze diensten omvatten:

• Fiscale advisering: strategieën voor belastingoptimalisatie en juridische expertise.
• Financiële planning: persoonlijke en zakelijke financiële planning.
• Boekhoudkundige diensten: betrouwbare boekhouding voor uw activiteiten.

Om te verzekeren dat we waarde kunnen bieden, starten we graag met een persoonlijk gesprek. Dit stelt ons in staat uw situatie grondig te beoordelen en te bepalen hoe we u het beste kunnen ondersteunen. Neem contact op met ons voor een adviesgesprek.

*Deze blog is geschreven door Pieter Hoogendijk en Jelle Meijer, Belastingadviseurs bij Visser & Visser.