Als verhuurder van een onroerende zaak, bijvoorbeeld een kantoorpand, heeft u mogelijk te maken met periodes waarin het pand tijdelijk leegstaat omdat nog geen nieuwe huurder is gevonden. In deze periode maakt u kosten voor de instandhouding van het pand, waarin btw is inbegrepen. Over de vraag of de btw op deze kosten als voorbelasting kan worden teruggevorderd, bestond al de nodige jurisprudentie. De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 26 juni 2020 de bewijslast voor belastingplichtigen echter flink verlaagd. Zo bestaat al sneller recht op aftrek van voorbelasting op deze instandhoudingskosten bij leegstand!
Btw belast of vrijgestelde verhuur
Volgens de systematiek van ons btw-stelsel bestaat slechts recht op aftrek van voorbelasting wanneer het betreffende pand wordt aangewend ter vervulling van een met btw belaste prestatie. Het verhuren van een pand is in beginsel vrijgesteld van btw, waardoor de btw op kosten van bijvoorbeeld onderhoud niet kunnen worden afgetrokken. Om dit te voorkomen kunnen de huurder en verhuurder opteren om het bedrijfspand met btw te (ver)huren. Als voorwaarde voor belaste verhuur geldt wel dat de huurder het pand voor minimaal 90% dient aan te wenden voor met btw belaste bedrijfsactiviteiten. Wordt er geopteerd voor belaste verhuur, dan moet dit verplicht worden vastgelegd. Doorgaans wordt dit opgenomen in de huurovereenkomst.
Indien niet geopteerd kan worden voor btw zal de huurprijs doorgaans hoger liggen dan wanneer wél geopteerd wordt, aangezien door de verhurende partij geen btw kan worden afgetrokken. De verhuurder zal deze kosten afwentelen op de huurder, waardoor beide partijen daarom in veel gevallen gebaat zijn bij btw belaste verhuur van het bedrijfspand.
Bewijslast periode van leegstand
In periodes waarin nog geen nieuwe huurder van het bedrijfspand is gevonden en het pand tijdelijk leegstaat, doet de vraag zich voor of de btw op instandhoudingskosten van het pand, zoals schoonmaak en beveiliging, door de verhuurder kan worden afgetrokken. Mogelijk is het pand voorheen zonder btw verhuurd, zodat geen recht op aftrek van voorbelasting heeft bestaan. Hoe dan ook, het valt niet uit te sluiten dat het pand in de toekomst met btw zal worden verhuurd. De Hoge Raad heeft onlangs namelijk geoordeeld dat de btw op de instandhoudingskosten aftrekbaar is, indien redelijkerwijs niet is uitgesloten dat het leegstaande pand btw belast zal worden verhuurd.
Gevolgen voor de praktijk
Voorafgaand aan het arrest van de Hoge Raad werd aangenomen dat slechts recht op aftrek van voorbelasting bestond, wanneer de verhuurder ondersteund met objectieve gegevens aantoonde dat het voornemen bestond om het bedrijfspand in de toekomst met btw te verhuren. Deze bewijslast is door de Hoge Raad nu echter sterk afgezwakt. Door belastingplichtigen hoeft namelijk niet langer aannemelijk te worden gemaakt dat zij voornemens zijn om te opteren voor btw belaste verhuur. Voor het recht op aftrek van voorbelasting is het reeds voldoende dat het leegstaande pand op zich geschikt is voor btw belaste verhuur. Dat zich na de periode van leegstand mogelijk alsnog vrijgestelde verhuur voordoet, doet niets af aan het recht op aftrek van voorbelasting.
Kortom, er heeft zich een verandering in denkwijze voorgedaan. Voorafgaand aan het arrest van de Hoge Raad was het namelijk aan belastingplichtigen om te bewijzen dat de btw op instandhoudingskosten aftrekbaar was. Volgens het nieuwe uitgangspunt is de btw op instandhoudingskosten aftrekbaar, tenzij op voorhand vaststaat dat het pand niet geschikt is voor btw belaste verhuur.
Verhuurt u een bedrijfspand en heeft u vragen over uw recht op aftrek van voorbelasting? Neem voor al uw vragen contact op met één van uw contactpersonen bij Visser & Visser Belastingadviseurs B.V.
